Процесс покупки жилья на Бали для иностранных инвесторов: законы, правила и рекомендации

Процесс покупки жилья на Бали для иностранных инвесторов

Статьи
46
06.03.2024

Бали – не только райское место для отдыха и ведения размеренного образа жизни, но еще и перспективное направление для инвестиций. Покупка собственного жилья на острове является мечтой, которая запросто может сбыться. Разнообразный рынок недвижимости на Бали предлагает варианты на любой вкус: от роскошных вилл на морском побережье до уютных домов в тихих районах. Однако не позволяйте утопающему в зелени острову усыпить вашу бдительность. Приобретая недвижимость на Бали, будьте предельно внимательными и осторожными. Наша команда подготовила обзор процесса подготовки к покупке, о котором стоит знать каждому.

Законы и правила при покупке жилья на Бали

Правовые ограничения для иностранных инвесторов

В соответствии с законодательством Индонезии о собственности существует в общей сложности 7 различных прав собственности на землю и форм собственности. Три основных и наиболее распространенных титула: «Хак Милик» (право собственности), «Хак Гуна Бангунан» (право на строительство) и «Хак Пакай» (право на использование).

Земля на Бали разделена на отдельные участки в соответствии с ее предназначением. Например, зеленые зоны в первую очередь применяются для сельскохозяйственной деятельности с упором на сохранение природных ресурсов и ландшафта острова. Постройка виллы здесь может быть связана с серьезными ограничениями. Розовые зоны предназначены для туристической индустрии и позволяют строить отели, курорты и виллы, а особые экономические зоны дают привилегии для бизнеса в виде налоговых льгот и содействия развитию. Здесь может быть выгодна покупка коммерческой недвижимости за рубежом.

Процедура регистрации собственности

Чтобы приобрести недвижимость в Индонезии, иностранцу предстоит:

  1. Предоставить агенту или владельцу предложение о покупке недвижимости.
  2. Подготовить предварительный договор купли-продажи у уполномоченного нотариуса.
  3. Зарезервировать депозит (обычно 10–25% цены).
  4. Запросить сертификат на собственность в Национальном земельном управлении Индонезии. Этот шаг необходим, чтобы убедиться в правомочиях лица, с которым вы подписываете соглашение. Кроме того, нужно проверить наличие ограничений касательно застройки, юридических обременений, задолженностей.
  5. Подписать договор о продаже недвижимости с участием уполномоченного нотариуса или государственного представителя и оплатить согласованную стоимость.
  6. Получить право и соответствующее разрешение на строительство.
  7. Уплатить налоги.
  8. Вступить в право собственности.

Поскольку юридические лица обладают более широкими правами на недвижимость на Бали, инвесторы часто дополнительно прибегают к регистрации компании.

Налоговые обязательства

Владельцы жилой недвижимости за рубежом в Индонезии могут иметь такие обязательства:

  • налог на землю и строительство. Уплачивается в размере 0,5% от пятой части налогооблагаемой стоимости продажи недвижимости;
  • налог на передачу имущества, сдаваемого в аренду. Составляет 10% для налоговых резидентов Индонезии и 20% для нерезидентов. Оплачивается арендодателем;
  • налог на строительство. Варьируется в пределах 1,75–6% от общего бюджета проекта. Ответственность за уплату несет застройщик или подрядчик;
  • НДС. Удерживается только с недвижимости, которая сдается впервые застройщиком;
  • налог на роскошь. Взимается при первой продаже элитной недвижимости стоимостью около 2 млн. долл. США. Начисляется в размере 20% от цены такого объекта.

В момент покупки одноразово начисляется налог на передачу собственности. Он взимается с продавца – в размере 2,5% и покупателя – в сумме 5% указанной в договоре стоимости.

Рекомендации по покупке жилья на Бали

Подготовка и исследование рынка

Первым шагом к принятию решения о покупке жилья является внимательный анализ текущей ситуации и перспектив. Чтобы получить наибольшую отдачу от инвестиций, эксперты WT Group рекомендуют:

  • предварительно оценить и сравнить различные районы острова с учетом его разделения на зоны, чтобы определить наиболее перспективные локации;
  • оценить рынок, ознакомиться с предложениями разных застройщиков;
  • изучить законодательство, убедиться в отсутствии ограничений на выполнение запланированных покупателем работ.

Не обладая достаточным опытом и знаниями, инвесторам зачастую непросто объективно оценивать существующие предложения.

Работа с агентствами недвижимости

Специалисты профильных инвестиционных агентств знают, как защитить интересы клиентов. Обладая значительным опытом, эксперты могут предусмотреть все возможные варианты ситуаций и заранее позаботятся о проверке титула владельца, уплаты налогов и других возможных обременений, которые могут лечь на плечи клиента. Сотрудничество со специалистами позволяет в несколько раз сократить затраты времени на подбор недвижимости и заключение сделки, а также способствует принятию выгодных инвестиционных решений.

Заключение сделки и юридическое сопровождение

Важным юридическим лицом в сделках с землей является нотариус, имеющий специальную лицензию на деятельность в качестве земельного агента от имени правительства. Обратите внимание, что не все нотариусы обладают квалификацией Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). В отдаленных районах, где нет таких специалистов, их роль выполняет государственный чиновник (например, глава района).

Кроме того, для заключения сделки рекомендуется прибегать к помощи опытного адвоката, задача которого – представлять права клиента и обеспечивать проведение надлежащей комплексной проверки перед подписанием договора о покупке недвижимость на Бали.

Заключение

Покупка недвижимости на Бали характеризуется рядом сложностей. Специфические для страны законодательные ограничения часто являются причиной появления юридических споров и даже утраты прав на приобретенный объект вместе с деньгами. Помимо юридической безопасности, инвесторам важно выбрать наиболее перспективную недвижимость с высокой доходностью, а также избежать непредвиденных издержек вследствие неуплаты налогов предыдущим собственником или обнаружения других скрытых проблем.

Хотите уверенно инвестировать в недвижимость на Бали? Эксперты WT Group помогут в реализации ваших проектов и предоставят необходимые гарантии. С нашей помощью клиенты выгодно приобретают жилые и коммерческие объекты, получают вид на жительство и вступают в гражданство за рубежом. Посетите раздел «О компании», чтобы узнать больше о наших достижениях и преимуществах.