Какие правовые аспекты нужно учитывать при приобретении недвижимости в Индонезии?

Правовые аспекты при приобретении недвижимости в Индонезии

Статьи
86
31.03.2024

Покупка недвижимости в Индонезии является мечтой для многих иностранцев благодаря возможности в любое время отправиться на острова со сказочной природой, а также перспективе получить высокий доход от аренды. Однако процесс владения высокорентабельными апартаментами или виллами может быть омрачен ограничениями, которые накладывает местное законодательство на иностранцев. Поэтому в данной статье наша команда подробно расскажет о правах экспатов на владение жилой недвижимостью за рубежом в Индонезии.

Типы прав собственности

Право на строительство (Hak Pakai)

Наиболее распространенным видом владения недвижимостью в Индонезии для иностранных граждан является получение права пользования Hak Pakai. Оно дает иностранным гражданам право использовать жилую и коммерческую недвижимость за рубежом и получать выгоду. Владеть титулом можно на протяжении до 30 лет, а затем продлить. Hak Pakai подходит для инвестиционных целей.

Право аренды (Hak Sewa)

Этот титул предлагает гибкий подход к владению недвижимостью и праву на землю на Бали. Он доступен индонезийцам, владеющим землей или недвижимостью через Hak Milik, а также компаниям с иностранным капиталом (PT PMA), которые владеют зданием через HGB. Договоры аренды имеют фиксированные сроки, обычно длящиеся от 25 до 30 лет, с возможностью продления. Соглашение также охватывает арендные платежи и обязанности, связанные с обслуживанием и развитием территории.

Титул позволяет владельцу сдавать собственность в аренду и получать доход. Его основная привлекательность состоит в снижении первоначальных затрат и относительной простоте процесса покупки.

Право владения (Hak Milik)

Hak Milik является самым сильным правом собственности на землю в соответствии с аграрным законодательством. Согласно этому титулу, земля принадлежит исключительно индонезийским физическим лицам и может передаваться из поколения в поколение.

Процесс приобретения недвижимости

Поиск объекта недвижимости

Чтобы найти подходящую недвижимость для покупки или аренды, необходимо учитывать ее местоположение, размер, тип, стоимость, и стиль оформления. Кроме того рекомендуется оценить текущую инвестиционную привлекательность разных районов и определить наиболее перспективные и комфортные для проживания.

Важным этапом процесса подбора жилья является проведение комплексной проверки, которая должна касаться не только технического состояния интересующего вас объекта, но также титула лица, выступающего как продавец. Он должен иметь свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство.

Подготовка документации

Государственным органом, ответственным за регистрацию земли в Индонезии, является Национальное земельное агентство (Badan Pertanahan Nasional, BPN). Оно ведет учет всех зарегистрированных земель, в том числе находящихся под управлением Hak Milik. Инвестор может самостоятельно обратиться в офис BPN в районе, где расположена недвижимость и получить официально подтверждение подлинности права собственности и подробную информацию о земле (размер, местоположение, имя зарегистрированного владельца).

Решающую роль в этом процессе играют юридические консультации. Привлечение авторитетного специалиста может обеспечить дополнительный уровень проверки, включающий наличие каких-либо юридических обременений или споров в отношении собственности.

Оформление сделки

Соглашение купли-продажи должно быть подписано в присутствии нотариуса, который уполномочен верифицировать такие сделки на определенной территории. Перед подписанием договора вносится авансовый платеж, обычно от 10% до 30% от общей стоимости покупки.

Заключительный этап процесса покупки недвижимости включает в себя передачу права собственности от продавца к покупателю, осуществляемую в присутствии нотариуса. Перед передачей покупатель должен уплатить налог (BPHTB), только после этого договор будет заверен.

Налоговые обязательства

Налог на прибыль от аренды

Иностранцы, находящиеся в Индонезии более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами страны. Доход физических лиц от аренды земли и/или здания облагается налогом по ставке 10%. Такой уровень налогообложения применяется к тем иностранцам, которые имеют вид на жительство или уже успели вступить в гражданство за рубежом. Неналоговые резиденты вынуждены платить вдвое больше. Иностранные компании облагаются налогом по ставке 22%.

Налог на недвижимость

Налог на землю и строительство платят все владельцы индонезийской недвижимости – физические и юридические лица, которые ее контролируют. Его расчет основан на оценке рыночной стоимости земли и здания по отдельности. Ежегодно уплате подлежит 0,5% этой суммы.

Если земля и здания используются для некоммерческой деятельности, владелец может претендовать на 50-процентное снижение ставки налога на имущество.

Заключение

Правовая база владения недвижимостью в Индонезии сложна. Перед покупкой следует убедиться, что собственность зарегистрирована правильно и все юридические документы в порядке. Важно проверить, что другие лица не имеют права преимущественной покупки или использования интересующего вас объекта и убедиться, что в будущем собственность не будет подвергаться разного рода претензиям.

Эксперты WT Group берут на себя комплексную проверку и устранение юридических формальностей. Мы позаботимся о безопасности и защите интересов клиента на таком сложном рынке как индонезийский, предоставив гарантии заключения комфортных и выгодных сделок. Получите больше информации о компании и обращайтесь за экспертной помощью в вопросах приобретения недвижимости в Индонезии.