Швейцарский финансовый холдинг UBS выпустил очередной «индекс пузыря» – рейтинг городов с самыми перегретыми ценами на недвижимость. В сравнении с прошлым годом ситуация в целом ухудшилась: во время пандемии жильё стало одной из главных ценностей для людей, поэтому они готовы платить за него больше. В каких мегаполисах надулись главные пузыри – в нашем материале.
Что называют пузырём?
В основе индекса, выпускаемого ежегодно холдингом UBS, лежит понятие ценового пузыря. Этим термином называют устойчивую завышенную оценку определённых активов. Например, на рынке недвижимости пузыри часто возникают из-за недостатка предложения. Дефицит толкает цены вверх, из-за чего может начаться ажиотаж, который приводит к дополнительному удорожанию.
В какой-то момент пузырь лопается, и те, кто совершил покупку непосредственно перед этим, оказываются в проигрыше. Однако собственники, которые успели заблаговременно продать, могут очень хорошо заработать. Поэтому для инвестора крайне важно понимать, на каком рынке растёт пузырь.
Эксперты UBS называют характерные признаки пузырей. Это отрыв цен на локальных рынках от доходов и ставок аренды, а также диспропорции в реальной экономике, такие как чрезмерные объёмы кредитования и строительства. Однако сами по себе значения индекса не показывают, что вот-вот начнётся коррекция, и не дают представления о том, насколько она будет резкой. Спровоцировать падение цен может изменение макроэкономической динамики, смена настроений инвесторов или значительный рост предложения.
При расчёте «индекса пузыря» специалисты UBS оценивают, насколько рынок жилья в конкретном мегаполисе оторвался от страны в целом и как на ситуацию влияют доступность ипотеки и масштабы строительства. В качестве отправной точки берётся квартира площадью 60 кв. м недалеко от центра города. Специалисты рассчитывают, сколько лет необходимо работать квалифицированному специалисту, чтобы её купить, а также во сколько раз покупка такого жилья будет дороже аренды.
Тенденции 2021 года
Для составления очередного индекса аналитики изучили изменение цен на жильё в 25 крупных городах по всему миру с середины 2020-го до середины 2021 года. Их главный вывод – рост цен на жильё с поправкой на инфляцию ускорился до 6% и стал самым высоким с 2014 года.
Исследование также показывает, что за последний год риск образования пузырей в среднем увеличился, как и возможность серьёзной коррекции цен.
Красный цвет – риск пузыря, жёлтый – цены завышены, зелёный – цены соответствуют объективному уровню, серый – цены занижены
Цены взлетели
Цены выросли во всех исследуемых локациях, кроме четырёх – Милана, Парижа, Нью-Йорка и Сан-Франциско. При этом Париж по-прежнему остаётся в зоне максимального риска. В пяти городах – лидерах списка рост цен в процентах был двузначным: это Москва, Стокгольм, Сидней, Токио и Ванкувер. Объективно низкими цены оказались только в Дубае.
В Дубае до конца 2020 года цены продолжали падать, и сейчас рынок недооценён. Доступность жилья, упрощение правил ипотечного кредитования, рост цен на нефть и восстановление экономики, похоже, наконец-то положили начало восстановлению. Хотя строительство замедлилось, практически безграничное предложение создаёт риск для долгосрочных перспектив повышения цен.
То есть, сейчас Дубай является лучшим местом в мире для инвестирования в недвижимость, что подтверждается аналитикой крупнейших финансовых институтов.
Резкое повышение цен было вызвано несколькими факторами. На первом месте, разумеется, пандемия. После длительного сидения в четырёх стенах люди захотели иметь более просторное жильё и были готовы заплатить за него больше. Дополнительными факторами стали низкие ставки по ипотеке, а также тенденция к увеличению сбережений (тратить было не на что) и стремительный рост фондовых рынков, которые высвободили дополнительный капитал для инвестиций в жильё.
Города отступают перед пригородами
Экономическая активность переместилась из крупных центров в пригороды, иногда достаточно удалённые, и города-спутники, как и спрос на жильё. По этой причине за последние четыре квартала впервые с начала 1990-х цены на жильё за городом росли быстрее, чем в городах.
Ещё один результат оттока населения из мегаполисов – заметное снижение ставок аренды, что редко случалось в прошлом. Кое-где темпы падения в процентах были даже двузначными.
