Налог на недвижимость в Таиланде для иностранцев

Налог на недвижимость в Таиланде для иностранцев

Статьи
42
24.02.2023

В Таиланде низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости. Ставки налогов и регистрационные сборы отличаются в зависимости от формы владения недвижимостью — фрихолд (собственность) или лизхолд (долгосрочная аренда на 90 лет), а также зависят от налогового статуса собственника и длительности владения.

Налоги на покупку и продажу недвижимости

При приобретении недвижимости в Таиланде покупатель платит только налог на переход права собственности.

 Налог

 Лизхолд

 Фрихолд

 Кто платит

 Налог на переход права собственности (Transfer fee  tax)

 —

 2%

 Покупатель/продавец

 Налог на регистрацию права лизхолда (Lease  registration  fee)

 1%

 —

 Покупатель/продавец

 Гербовый сбор (Stamp duty)

 0,1%

 0,5% или  не применяется

 Продавец

 Бизнес-налог (Specific business tax)

 —

 3,3%

 Продавец, если  владеет  менее 5 лет

 Налог у источника (Withholding tax)

 —

 1% (ЮЛ) или 5–  35% (ФЛ)

 Продавец

Налог на переход права собственности

Эти расходы распределяются между покупателем и продавцом в зависимости от договорённостей сторон. Налог на переход права собственности рассчитывается от кадастровой стоимости.

Налог на регистрацию аренды (лизхолда)

Взимается при регистрации лизхолда с общей суммы контракта на весь срок (90 лет). Часто эти расходы несут арендодатель и арендатор поровну.

Бизнес-налог

Уплачивается всеми компаниями и физическими лицами при продаже недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Бизнес-налог начисляется на кадастровую стоимость или на договорную цену продажи в зависимости от того, что выше.

Физическое лицо также освобождается от бизнес-налога, если недвижимость использовалась в качестве места жительства продавца не менее года. Иными словами, собственник должен быть прописан в объекте недвижимости и внесён в свидетельство о регистрации домохозяйства.

Гербовый сбор

Уплачивается только в тех случаях, когда не применяется бизнес-налог. Если же гербовый сбор применяется, он рассчитывается из кадастровой стоимости или из договорной цены продажи в зависимости от того, какая выше. При передаче земли, находящейся в аренде, гербовый сбор уплачивается с оставшейся стоимости аренды.

Налог у источника

Налог у источника, это подоходный налог, удерживаемый государством с плательщика дохода, а не с его получателя. То есть этот налог оплачивается покупателем от имени продавца как часть денег за покупку недвижимости.

Если продавцом является юридическое лицо (иностранное или местное — неважно), налог у источника составляет 1% от кадастровой стоимости или договорной цены продажи, в зависимости от того, какая сумма больше.

Если продавцом является физическое лицо (иностранное или местное — неважно), налог у источника рассчитывается по прогрессивной шкале. Налоговая база рассчитывается из кадастровой стоимости с применением налогового вычета, зависящего от количества лет владения. Схема начисления налога сложная, рассмотрим её на примере.

Пример расчёта налога у источника при продаже недвижимости физическим лицом

Из кадастровой стоимости рассчитывается налоговый вычет в зависимости от количества лет в собственности (см. таблицу A).

Таблица А. Расчёт налогового вычета

 Количество лет во  владении

 Вычет (% от кадастровой  стоимости)

 1

 92%

 2

 84%

 3

 77%

 4

 71%

 5

 65%

 6

 60%

 7

 55%

 8 и более

 50%

Оставшаяся сумма делится на количество лет, которые объект был в собственности. Максимальный делитель — 10. Если объект был в собственности более 10 лет, например, 15 лет, всё равно применяется делитель 10. Полученное значение и будет налоговой базой, к ней применяется ставка налога на доход физических лиц по прогрессивной шкале (таблица Б).

Таблица Б. Прогрессивная шкала ставок НДФЛ

 Доход, батов

 Ставка НДФЛ

 1–300 000

 5%

 300 001–500 000

 10%

 500 001–750 000

 15%

 750 001–1 000 000

 20%

 1 000 001–2 000 000

 25%

 2 000 001–5 000 000

 30%

 5 000 001 и более

 35%

Полученное значение умножается на количество лет владения. В результате получается итоговая сумма налога у источника.

Например, вы продаёте квартиру в кондоминиуме через 2 года после покупки во фрихолд. Кадастровая стоимость этого кондо — 5 млн батов. Согласно таблице А, налоговый вычет составит 84% от кадастровой стоимости — 4,2 млн батов. Налоговая база составит 800 тыс. батов. Делим на 2 (года в собственности), получается 400 тысяч дохода, к которому применяются ставки НДФЛ из таблицы Б: 5% на 300 тысяч батов (15 тыс. батов) и 10% на оставшиеся 100 тысяч батов (10 тыс. батов). НДФЛ составит 25 тысяч батов. Умножим на 2 года владения и получим 50 тысяч батов налога у источника, подлежащего уплате.

Налог на наследование и дарение

С 1 февраля 2016 года в Таиланде введён налог на наследство. Объекты недвижимостью стоимостью менее 100 млн батов освобождены от уплаты налога на наследство. Если наследство имеет стоимость, превышающую 100 млн батов, облагаться налогом будет только та часть, которая превышает эту сумму.

Ставки налога на наследство для превышения суммы 100 млн батов:

  • 5% налог на наследство для родителей и потомков;
  • 10% налог на наследство для других наследников.

Супруги-наследователи освобождены от уплаты налога на наследство независимо от стоимости наследства.

Налог на дарение в Таиланде составляет 5% от стоимости недвижимости. Налог на дарение не взимается, если стоимость объекта не превышает 20 млн батов при дарении супругам, потомкам и родственникам по прямой восходящей линии. При дарении другим лицам налог не применяется на объекты стоимостью менее 10 млн батов.

Налоги при владении жилой недвижимостью

С 2020 года в Королевстве изменилась система расчёта ежегодного налога на недвижимость (Land and Building Tax), а в 2022 году матрицу расчёта обновили и дополнили.

Ставки ежегодного налога на недвижимость не зависят от формы владения (лизхолд или фрихолд), а зависят от типа недвижимости и её использования.

Физические лица, владеющие виллой дешевле 50 млн батов или квартирой дешевле 10 млн батов, освобождены от налога на недвижимость, если прописаны в своей недвижимости. Если же собственник в жилье не зарегистрирован, или владеет несколькими объектами жилой недвижимости, то налоговые ставки применяются на всю кадастровую стоимость недвижимости.

Вилла (во владении и недвижимость, и земля):

 Кадастровая стоимость, батов

 Ставка налога

 0–50 млн

 Не применяется, если собственник прописан в  недвижимости

 0–25 млн

 0,03%

 25–50 млн

 0,05%

 более 50 млн

 0,1%

Квартира (во владении только недвижимость):

 Кадастровая стоимость, батов

 Ставка налога

 0–10 млн

 Не применяется, если собственник прописан в  недвижимости

 0–40 млн

 0,02%

 40–65 млн

 0,03%

 65–90 млн

 0,05%

 более 90 млн

 0,1%

Второй объект жилой недвижимости в собственности:

 Кадастровая стоимость,  батов

 Ставка налога

 0–50 млн

 0,02%

 50–75 млн

 0,03%

 75–100 млн

 0,05%

 более 100 млн

 0,1%

Коммерческая недвижимость облагается повышенной ставкой от 0,3% до 0,7%. Ставка на владение землёй повышается на 0,3% каждые три года, если земля не используется (максимум до 3%).

Налоги на доход от аренды

Нерезиденты должны платить налог лишь с дохода, полученного в Таиланде. Налоговыми резидентами Королевства Таиланд признаются физические лица, проводящие в стране не менее 180 календарных дней. Резиденты Таиланда обязаны уплачивать налог с источников дохода в Таиланде и той части зарубежного дохода, которая поступает на его территорию, по форме PND 91.

При сдаче недвижимости в аренду управляющая компания уплачивает налог, удерживаемый с получаемой собственником на зарубежный счёт прибыли по ставке 5% или 15%, если владелец объекта не является налоговым резидентом Таиланда.

При его уплате управляющая компания подаёт форму PND 3 вместе с Withholding Tax Form (форма для подачи подоходного). При этом ставка подоходного налога по основным операциям может составлять от 1 до 3%.

Налоговые резиденты Российской Федерации платят налог на доход, полученный за её пределами, включая доход от сдачи недвижимости в аренду, по ставке 13%.

Арендные платежи можно получать на банковские счета, открытые в странах, обменивающихся финансовой информацией с Россией или в государствах-членах ЕАЭС.

Налоговый резидент Таиланда подаёт декларацию о налогах на доходы физических лиц по форме PND 91 в случае, если сумма его годового дохода превышает 60 000 батов.

Из суммы к уплате по НДФЛ вычитается ранее уплаченный подоходный налог.

Отправляя доход за границу, плательщик обязан подать форму PND 54.

Налоговые резиденты, чей частный доход превышает 1,8 млн батов, обязаны зарегистрироваться в качестве плательщиков налога на добавленную стоимость. НДС не распространяется на заработную плату.