Изменения в области новых технологий и демографической ситуации затрагивают все сферы жизни человека, и рынок недвижимости не исключение. Русскоязычные клиенты всё чаще планируют долгосрочные инвестиции: среднее время владения доходным объектом увеличилось с 2–3 лет в 2013 году до 5–10 лет в 2015-м. При этом 53% покупателей отмечают, что хотели бы передать инвестиционную недвижимость по наследству. Рассказываю в какие типы объектов стóит вложиться уже сейчас, чтобы остаться в выигрыше через 10–20 лет.
Перспективы развития рынка недвижимости тесно связаны с тем, как будут меняться потребности, потребительские привычки и поведение людей в ближайшие годы. Исходя из этого, можно выделить восемь основных трендов, которые будут характерны для мирового рынка недвижимости в будущем:
- рост населения и урбанизация;
- старение населения;
- повышение внимания к экологическим проблемам;
- развитие онлайн-торговли;
- развитие смарт-технологий;
- увеличение доли удалённых работников;
- рост числа студентов, обучающихся дистанционно;
- увеличение доли самостоятельных путешественников.
Рост населения и урбанизация
По данным ООН, городское население в мире увеличится с 3,9 млрд в 2014 году до 6,3 млрд в 2050-м и с 54 до 66% от глобального показателя. За урбанизацией последует рост числа мегаполисов (городов с населением более 10 млн человек) — по подсчётам ООН, вместо нынешних 28 к 2030 году их будет уже 41.
С ростом населения застройка в центральных районах городов будет более плотной, а площадь квартир — уменьшаться.
Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:
Застройка в центральных городских районах будет более плотной, квадратный метр продолжит дорожать, и, как следствие, будут строиться дома с квартирами меньшей площади. Тенденция к уменьшению жилых помещений уже характерна для некоторых городов, таких как Гонконг и Токио. Постепенно пример с них будут брать и другие мегаполисы. Например, в ноябре 2015 в Нью-Йорке начали сдаваться в аренду студии в ещё не достроенном экспериментальном комплексе Carmel Place. Здание включает 55 студий площадью от 24 до 33 м², в то время как средняя площадь студии в Нью-Йорке — около 50 м².
Поскольку население городов будет прибывать, жильё будет пользоваться всё бóльшим спросом, и инвестиции в доходные дома будут по-прежнему актуальны. Это также означает хорошие перспективы для рынка городского жилищного строительства. Так, по информации PwC, объём производства в мировом строительном секторе вырастет с 8,7 трлн долл. в 2012 году до 15 трлн долл. в 2025 году.
Жильё в центральных районах будет становиться всё менее доступным, и люди будут переезжать в пригороды, которые будут становиться частью городов (во многих крупных городах эта тенденция проявляется уже сегодня). Станет ещё больше районов, ориентированных на семьи с детьми, большим спросом будут пользоваться таунхаусы.
Старение населения
По прогнозам ООН, с 2015 до 2030 года доля людей старше 60 лет в мире вырастет на 56% — с 901 млн до 1,4 млрд человек. Количество пожилых людей будет увеличиваться во всех странах, но особенно заметен этот прирост будет в развитых странах. Так, в Германии доля людей старше 60 лет вырастет с 27,6% в 2015 году до 36,1% в 2030-м. К 2050 году продолжительность жизни в Европе превысит 80 лет.
В ближайшие десятилетия рынок жилья в развитых странах будет больше ориентирован на пожилых людей
Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:
- Европе понадобятся десятки тысяч мест в домах престарелых и комплексах с медицинским обслуживанием. Согласно прогнозам HPS Research, только в Германии с 2007 по 2020 годы этот сектор рынка недвижимости вырастет на 50%, а с 2020 по 2050 — ещё в 2 раза.
- Вырастет спрос на безбарьерное жилье. Всё больше новых домов будет строиться с учётом нужд пожилых, а уже существующие здания будут переоборудованы так, чтобы людям в возрасте и с ограниченными возможностями было удобнее перемещаться: перед входом в дома будут устанавливать пандусы, в коридорах и комнатах — широкие дверные проёмы.
Повышение внимания к экологическим проблемам
Экологические вопросы, в частности проблема глобального потепления и увеличения парниковых газов в атмосфере, а также вопрос потенциального истощения энергоресурсов уже не первый год обсуждаются в обществе. В результате всё больше стран внедряют различные стандарты энергоэффективности в области жилищного строительства.
Всё больше стран внедряют стандарты энергоэффективности в области жилищного строительства
Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:
- Вырастут объёмы «зелёного» строительства. Только в США, по данным исследовательской компании BCC Research, рынок «зелёных» строительных материалов вырастет с 49 млрд долл. в 2014 году до 69 млрд в 2019-м. Согласно прогнозам Совета по экологическому строительству США (US Green Building Council), рынок «зелёного» строительства будет расти в среднем на 15% в год, и к 2018 году более трети проектов в США будут возводиться в соответствии с экологическими стандартами.
- Увеличится доля эко-домов с нулевым потреблением энергии и “активных” домов. К 2020 году все дома в развитых странах будут иметь рейтинг экологичности. Здания, построенные в 1980–90-е годы и не соответствующие требованиям, будут сноситься, прочие — ремонтироваться согласно новыми стандартами энергоэффективности.
- Снизятся затраты на эксплуатацию зданий. «Умные» дома будущего будут мониторить количество углекислого газа в воздухе и регулировать вентиляцию, контролировать освещение, водоснабжение и отопление при помощи специальных встроенных приборов.
Развитие онлайн-торговли
«Один наш клиент отказался от покупки торгового центра, так как считает, что скоро вся бытовая техника будет продаваться в Интернете, а магазины такого типа будут выполнять лишь презентационную функцию, то есть станут просто витринами».
Согласно недавнему отчёту Savills, доля европейского населения, ежедневно пользующегося Интернетом, выросла с 31% в 2006 году до 65% в 2014-м. Около 60% интернет-пользователей в ЕС совершают покупки онлайн. Электронная коммерция ежегодно растёт в среднем на 22%. И хотя доля онлайн-торговли в Европе пока относительно низка (в 2015 году она составила в среднем 8,4% по ЕС, 11,6% в Германии и 15,2% в Великобритании), у неё большой потенциал роста. По прогнозам Savills, к 2025 году доля интернет-покупок в общем товарообороте ЕС достигнет 20–25%. Похожая судьба ждёт и США: согласно оценке американской компании FTI Consulting, онлайн-продажи в этой стране вырастут с 380 млрд долл. в 2016 году до 550 млрд в 2020-м; их доля в общем товарообороте Штатов составит 17% в 2020 году и 20% в 2025-м.
Часть бизнеса полностью перейдёт в онлайн
Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:
Бóльшая часть торговли всё еще будет совершаться в офлайн-магазинах, но их заметно потеснят онлайн-аналоги. Бытовая техника, мебель, обувь, одежда и туристические путёвки будут продаваться через Интернет. В сегменте street retail останутся продуктовые магазины, рестораны (в том числе формата take away), кофейни и фитнес-центры.
- В сегменте стрит-ритейла сократится количество банков, так как большинство их функций перейдёт к таким интернет-гигантам, как Google. За банками останутся более специализированные задачи, для осуществления которых не будут требоваться офлайн-офисы.
- Всё больше магазинов (и онлайн, и офлайн) будут доставлять товары на дом. При этом время доставки в интернет-магазинах будет сокращаться, а значит, появится необходимость в складских помещениях, расположенных рядом с покупателями.
- Логистические комплексы будут полностью автоматизированы. Так, Amazon планирует начать доставку заказов с помощью дронов, запустив в ближайшем будущем сервис Prime Air.
Удобство шопинга станет для покупателей, дорожащих своим временем, решающим фактором при выборе торгового центра, а для пожилых будут важны доступная среда и комфорт. В то же время большую роль для всех групп покупателей будет играть индивидуальный сервис.
Торговые объекты останутся центрами притяжения населения, так как люди ходят туда не только за покупками, но и чтобы провести время. Выиграют те торговые центры, которые предоставят удобный «шопинг-энтертейнмент». То же самое будет происходить и с торговыми улицами — победят интересные концепты.
